②不動産売却

1. 相談受付

お客様から状況の聞き取り。

聞く内容は、例えば次のようなものです。

①所有者は誰か

②相続は終わっているか

③空き家になった理由

④売りたいのか、貸したいのか、管理だけしたいのか

⑤家財道具が残っているか

⑥建物の傷み具合

⑦固定資産税はいくらか

⑧遠方に住んでいるか

⑨近所から苦情が来ているか

**「売却・賃貸・管理・解体のどれが良いか一緒に考える」**。

2. 現地確認

次に、実際に空き家を見に行きます。

確認するところは、

①建物の外観

②雨漏り

③傾き

④庭木・雑草

⑤道路との接道

⑥駐車場の有無

⑦境界杭

⑧隣地との越境

⑨水道・下水・浄化槽

⑩家財の量

⑪解体が必要かどうか

写真を撮っておくと、あとで説明しやすい。

3. 役所・法務局調査

売却できる物件かどうかを調べます。

主な調査先は、

①法務局

　登記簿、公図、地積測量図、建物図面

②市役所

　都市計画、用途地域、建築制限、道路、上下水道、固定資産税関係

③現地

　接道、境界、越境、周辺環境

ここで問題が出ることがあります。

例えば、名義が亡くなった親のまま、境界がはっきりしない、再建築できない、道路が私道、

建物が未登記、越境物がある、農地が含まれている

こういう場合は、司法書士・土地家屋調査士・行政書士などと連携します。

4. 査定

調査が終わったら価格を出します。

査定では、次の3つを考えます。

① 古家付き土地として売る

　　建物をそのまま残して売る方法です。

　　解体費を買主が負担する前提なので、価格は安めになります。

② 解体して更地で売る

　　更地にすると売りやすくなることがあります。

　　ただし、売主が先に解体費を出す必要があります。

③ リフォームして売る・貸す

　　建物の状態が良ければ、リフォームして賃貸や売却も可能です。

　　ただし、費用をかけすぎると回収できないことがあります。

5. 売却方針の提案

　お客様に、いくつかの選択肢を出します。

例としては、

　　方法 　　　｜　　向いているケース

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現状のまま売却 　｜　　早く処分したい

家財整理後に売却　｜　　室内を見せやすくしたい

解体して売却 　｜　　建物がかなり古い

賃貸にする 　　　｜　　立地が良く建物が使える

管理だけする 　｜　　まだ売る決心がつかない

このとき、

**「早く売る価格」と「少し待って高く売る価格」**を分けて説明します。

6. 媒介契約を結ぶ

売却を任せてもらう場合は、媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類あります。

　　種類 　　｜　内容

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

①　一般媒介 ｜複数の不動産会社に依頼できる

②　専任媒介 ｜1社に依頼。自分で買主を探すことは可能

③　専属専任媒介｜1社に依頼。自分で買主を探すことも原則不可

　**「まずは一般媒介が基本です」**。

7. 売却準備

販売前に、必要な準備をします。

①家財整理

②草刈り

③簡単な清掃

④建物内外の写真撮影

⑤間取り確認

⑥境界確認

⑦必要に応じて解体見積り

⑧必要に応じて測量見積り

空き家の場合、特に大事なのは、見た目を悪くしないことです。

雑草が伸びているだけで、買主の印象はかなり悪くなります。

8. 販売開始

販売方法は、

自社ホームページ、アットホーム、レインズ、他社への紹介、

地元業者への情報提供、近隣への声かけ、空き家バンクなどがあります。

9. 内覧対応

買主希望者が出たら、現地案内をします。

空き家の場合は、内覧前に次を確認します。

①鍵の管理

②電気が使えるか

③室内が危険でないか

④床が抜けないか

⑤雨漏り跡がないか

⑥ハチの巣や動物の侵入がないか

⑦隣人への配慮

古い空き家では、良い点だけでなく、

悪い点も先に説明するほうが後でトラブルになりにくいです。

10. 購入申込み

買主から購入申込書をもらいます。

確認する内容は、

①購入希望価格

②手付金

③融資利用の有無

④引渡し希望日

⑤解体するかどうか

⑥残置物をどうするか

⑦測量をするか

⑧契約不適合責任をどうするか

空き家売却では、

残置物・境界・建物の不具合が特に重要です。

11. 重要事項説明・売買契約

買主に重要事項説明を行い、売買契約を結びます。

説明する主な内容は、

①登記内容

②都市計画

③道路

④ライフライン

⑤建物の状態

⑥境界

⑦越境

⑧ハザード情報

⑨契約不適合責任

⑩解体や残置物の扱い

古い空き家では、

**「現況有姿」や「契約不適合責任の範囲」**を慎重に決めます。

12. 決済・引渡し

最後に、代金の支払いと所有権移転を行います。

当日に行うことは、

①残代金の支払い

②固定資産税等の精算

③仲介手数料の受領

④司法書士による所有権移転登記

⑤鍵の引渡し

⑥書類の引渡し

これで売却完了です。

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空き家売却の全体図

相談受付

　↓

現地確認

　↓

法務局・市役所調査

　↓

査定

　↓

売却方針の提案

　↓

媒介契約

　↓

家財整理・草刈り・清掃

　↓

販売開始

　↓

内覧対応

　↓

購入申込み

　↓

重要事項説明・売買契約

　↓

決済・引渡し

空き家のご相談から売却完了まで、シブエ不動産が一つの窓口としてサポートいたします。

「何から始めればよいかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。